Mérule, assurance et vente de maison : ce que dit le droit belge

L'assurance habitation couvre rarement la mérule. À la vente, c'est la garantie des vices cachés qui s'applique, et un arrêt de la Cour de cassation de 2025 a durci la position des vendeurs qui savaient. Voici l'essentiel pour un propriétaire, un vendeur, un acheteur ou un locataire en Wallonie et à Bruxelles.

Sacha Bernardéditeur du site

La mérule est-elle couverte par l'assurance habitation ?

En règle générale, non : la mérule est habituellement exclue de l'assurance habitation (l'assurance incendie, en Belgique), parce qu'elle est considérée comme la conséquence d'une humidité chronique ou d'un défaut d'entretien, pas d'un événement soudain. Il existe une nuance, qui mérite d'être connue avant de baisser les bras : si la mérule découle directement d'un dégât des eaux couvert et déclaré (une conduite qui a cédé, par exemple), une prise en charge serait possible selon plusieurs professionnels. Je n'ai trouvé aucune source officielle, ni du secteur de l'assurance ni de la FSMA, qui confirme ce point de façon générale. La réponse est dans vos conditions générales, nulle part ailleurs.

Cette page vulgarise des règles de droit belge pour vous aider à poser les bonnes questions. Ce n'est pas un avis juridique : pour votre cas précis, un notaire, un avocat ou votre courtier restent les interlocuteurs à consulter.

Comment aborder votre assureur

Relisez d'abord la liste des exclusions de votre contrat. Le site Wikifin détaille les principales exclusions d'une assurance habitation : défaut d'entretien, usure, humidité lente. La mérule n'y est pas citée par son nom, mais c'est souvent sous ces rubriques qu'un refus est motivé.

Si vous avez eu un dégât des eaux déclaré dans la zone touchée, rassemblez tout : date du sinistre, numéro de dossier, photos de l'époque, factures de réparation. Certains assureurs demanderaient une analyse en laboratoire qui identifie formellement Serpula lacrymans, ce qui plaide pour un diagnostic avec prélèvement plutôt qu'un simple avis visuel. Et déclarez vite : un sinistre annoncé des mois après la découverte se défend mal.

Mérule et vente de maison : la garantie des vices cachés

En Belgique, il n'existe pas de règle spéciale « mérule » à la vente. C'est la garantie des vices cachés de l'ancien Code civil (articles 1641 et suivants) qui s'applique. Pour qu'une mérule découverte après l'achat soit un vice caché au sens juridique, il faut en principe que quatre conditions soient réunies :

• le vice existait avant la vente, au moins en germe ;
• il était caché, donc pas visible lors d'une visite normale ;
• l'acheteur ne le connaissait pas ;
• il est suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l'usage ou en diminuer fortement l'usage.

La mérule remplit souvent les deux derniers critères. Les deux premiers se discutent davantage : un champignon qui s'est développé des mois après la signature, ou des traces visibles dans une cave que l'acheteur a visitée, affaiblissent sa position. D'où l'importance de photos datées et d'une expertise rapide.

Agir à « bref délai »

Sous le régime actuel, l'acheteur doit agir à « bref délai » après la découverte. La loi ne fixe pas de nombre de jours : c'est le juge qui apprécie. Concrètement, cela veut dire une mise en demeure écrite au vendeur sans traîner et, en général, une expertise. Attendre un an en « surveillant » la tache peut suffire à perdre le recours, l'acheteur étant alors réputé avoir accepté le vice.

Quels recours ?

Si le vice caché est établi, l'acheteur peut demander la résolution de la vente (il rend le bien, on lui rend le prix) ou une réduction du prix. Des dommages et intérêts s'y ajoutent si le vendeur connaissait le vice.

La clause d'exonération et l'arrêt de Cassation du 6 mars 2025

Presque tous les compromis entre particuliers contiennent une clause d'exonération : le bien est vendu « dans l'état où il se trouve », sans garantie des vices cachés. Beaucoup de vendeurs pensent être protégés par cette phrase. Ils le sont de moins en moins quand ils savaient.

Dans un arrêt du 6 mars 2025 (C.24.0204.F), la Cour de cassation a confirmé une décision de la cour d'appel de Liège, dans une affaire de problèmes d'humidité. Le principe retenu : le vendeur ne peut pas invoquer la clause d'exonération lorsqu'il connaît le vice et s'abstient d'en informer l'acheteur. Pas besoin de prouver une mauvaise foi délibérée ou une manœuvre : la simple connaissance, suivie du silence, suffit.

« Le vendeur ne peut invoquer la clause exonératoire de garantie pour vice caché de la chose vendue lorsqu'il a connaissance du vice et s'abstient d'en informer l'acheteur. »

La difficulté, pour l'acheteur face à un vendeur particulier, reste la preuve : c'est à lui de démontrer que le vendeur savait. Une facture de traitement antérieure, un devis refusé, un lambris récent posé sur un mur attaqué, un voisin qui se souvient : ce sont ces éléments qui font la différence.

Vendeur particulier ou vendeur professionnel

Le vendeur professionnel (promoteur, marchand de biens, société qui rénove pour revendre) est présumé connaître les vices du bien qu'il vend. Face à un consommateur, il ne peut en pratique pas s'exonérer de la garantie. Si vous achetez une maison « rénovée » à un professionnel et que la mérule apparaît derrière le gyproc neuf, votre position est nettement plus solide que face à un particulier.

Vous vendez une maison qui a eu de la mérule

La tentation de ne rien dire est compréhensible. Elle est aussi, depuis 2025, franchement risquée. Si vous savez qu'il y a ou qu'il y a eu de la mérule, dites-le par écrit dans le compromis, avec les pièces : rapport d'identification, factures du traitement, garantie de l'entreprise si elle existe. Un problème traité et documenté se négocie ; un problème caché puis découvert se plaide.

Pour savoir si un ancien foyer est bien éteint avant de mettre en vente, un contrôle par un traiteur ou un laboratoire est utile. Gardez en tête qu'aucun laboratoire sérieux ne délivre de certificat « maison sans mérule » : Brulabo, le laboratoire intercommunal bruxellois, refuse d'en délivrer, justement parce que le champignon se développe dans des zones cachées.

Pas de diagnostic mérule obligatoire en Belgique

C'est une confusion fréquente, alimentée par les sites français. En France, l'occupant doit déclarer la mérule en mairie, et des arrêtés préfectoraux délimitent des zones où l'acheteur doit être informé. Rien de tel n'existe chez nous : je n'ai trouvé aucune obligation régionale ou communale de déclarer la mérule, ni de « diagnostic mérule » à joindre à une vente en Wallonie ou à Bruxelles.

Les documents habituellement exigés à la vente sont autres : certificat PEB, contrôle de l'installation électrique, renseignements urbanistiques, attestation du sol à Bruxelles. La page de notaire.be sur la vente d'un bien en donne la liste. L'information sur la mérule repose donc sur le droit commun : vices cachés, dol et obligation d'information avant le contrat.

Le Livre 7 du Code civil va changer les règles

La Chambre a adopté le 16 juillet 2026 le Livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, dont la vente. Selon les commentaires publiés, la distinction entre vice apparent et vice caché y serait remplacée par une obligation de délivrer un bien conforme, avec un délai raisonnable pour dénoncer le défaut, puis deux ans pour agir en justice.

Deux précautions. L'entrée en vigueur est annoncée environ douze mois après la publication au Moniteur belge, et les sources ne s'accordent pas sur la date de cette publication. Surtout, les nouvelles règles ne viseraient que les contrats conclus après l'entrée en vigueur. Pour une vente signée aujourd'hui, c'est encore la garantie des vices cachés classique qui compte. Votre notaire vous dira quand la bascule aura lieu.

Acheter sans hériter d'une mérule : comment se protéger

La meilleure protection juridique reste de ne pas avoir besoin d'un procès. Quelques réflexes, pour une maison ancienne en particulier :

À la visite, descendez à la cave avec une lampe, regardez les gîtes du plancher du rez là où ils entrent dans le mur, soulevez un coin de tapis, sentez l'air. Méfiez-vous d'un lambris récent au bas d'un mur, d'une peinture fraîche uniquement à la cave, d'une odeur de champignon masquée par un désodorisant. La page reconnaître la mérule sur photo vous aide à savoir quoi chercher.

Avant le compromis, si quelque chose vous arrête, faites passer un professionnel ou demandez un avis sur photo. C'est à ce moment-là, pas après la signature, qu'un doute se transforme en négociation ou en renonciation sans frais.

Dans le compromis, vous pouvez demander à votre notaire d'insérer une déclaration du vendeur (« à sa connaissance, le bien n'a jamais été affecté par la mérule ni traité contre elle ») ou une condition suspensive liée à une inspection. Une déclaration écrite fausse rend la preuve de la connaissance du vice bien plus simple.

Montrer une photo de la maison avant de signer

Mérule dans un logement loué : qui doit agir ?

En location, la mérule touche à la salubrité du logement. En Wallonie, l'arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 sur les critères minimaux de salubrité vise la mérule par son nom. Son article 8 considère comme un manquement la « contamination importante par la mérule (Serpula lacrimans) ou par tout champignon aux effets analogues » ; l'article 13 vise les infiltrations, l'humidité ascensionnelle et la forte condensation. Depuis le décret du 15 mars 2018 sur le bail d'habitation, le logement loué doit respecter ces critères.

À Bruxelles, l'arrêté du 30 novembre 2023 sur les exigences élémentaires (qui a remplacé celui de 2003) prévoit que le logement ne peut pas être affecté d'une humidité causant des détériorations visibles, ni par la présence de champignons, et qu'il ne peut pas subir d'attaques de champignons dangereux ou nuisibles pour la santé.

Le principe général est le suivant : le bailleur doit délivrer et maintenir un logement salubre et supporte les grosses réparations, ce que représente en pratique un traitement de mérule. Le locataire assure l'entretien courant (aérer, chauffer, signaler) et doit prévenir le bailleur rapidement, par écrit, dès qu'il remarque quelque chose. Si rien ne bouge, une enquête de salubrité peut être demandée à la Région ou à la commune. Si la mérule vient d'un défaut d'entretien du locataire, la question de la responsabilité se pose autrement : c'est là qu'un conseil juridique devient utile.

Pour le bailleur, agir vite est aussi une question d'argent : un traitement de la mérule sur un foyer limité coûte bien moins qu'une remise en état après des mois d'extension, et vous pouvez consulter les prix pratiqués en Belgique pour vous faire une idée. Les aides régionales ont par contre beaucoup changé en 2026.

Lettres types : propriétaire, vendeur, assureur

Trois modèles prêts à copier pour les situations les plus fréquentes : prévenir son propriétaire quand on est locataire, mettre en demeure le vendeur après un achat, déclarer le sinistre à son assureur.

[Vos nom et prénom]
[Adresse du logement loué]

[Nom et adresse du propriétaire]

[Lieu], le [date]

Objet : présence d'un champignon lignivore (mérule suspectée) dans le logement

Madame, Monsieur,

Je loue le logement situé [adresse] depuis le [date d'entrée], en vertu du bail signé le [date].

Le [date de la découverte], j'ai constaté [décrire : filaments blancs, champignon brun-rouille, bois qui s'effrite...] à l'endroit suivant : [cave, plancher du rez, sous l'escalier...]. Vous trouverez des photos en annexe. [Le cas échéant : ce problème fait suite à une fuite / une infiltration signalée le [date].]

Ce type de champignon peut s'étendre et abîmer la structure du bâtiment. Je vous demande donc de faire examiner la situation par un professionnel et de réaliser les travaux nécessaires, qui relèvent des obligations du bailleur, dans les meilleurs délais.

Je reste disponible pour donner accès au logement. Merci de me confirmer par écrit la suite que vous comptez donner à ce courrier.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
Annexes : photos du [date]

[Vos nom et prénom]
[Adresse]

[Nom et adresse du vendeur]

[Lieu], le [date]

Objet : vice caché, présence de mérule dans le bien acquis le [date de l'acte]

Madame, Monsieur,

Par acte authentique passé le [date] devant le notaire [nom], j'ai acquis le bien situé [adresse].

Le [date de la découverte], j'ai découvert la présence de mérule à [endroit], lors de [travaux, ouverture d'un plancher...]. Ce défaut n'était pas visible lors des visites. [Le cas échéant : un professionnel l'a confirmé le [date], rapport en annexe.]

La mérule constitue un vice caché qui affecte gravement l'usage du bien. Dès lors, je vous mets en demeure de me faire part, dans un délai de quinze jours à dater de la présente, de votre position quant à la prise en charge des frais de diagnostic et de traitement.

À défaut de réponse dans ce délai, je me réserve le droit d'agir en justice, sans autre avis.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
Annexes : photos, [rapport de diagnostic], [copie de l'acte]

[Vos nom et prénom]
[Adresse du bien assuré]
Contrat n° [numéro de police]

[Nom et adresse de la compagnie ou du courtier]

[Lieu], le [date]

Objet : déclaration de sinistre, contrat habitation n° [numéro]

Madame, Monsieur,

Je vous déclare un sinistre survenu dans le bien assuré situé [adresse].

Le [date], j'ai constaté la présence d'un champignon lignivore (mérule suspectée) à [endroit]. [Le cas échéant : ce champignon s'est développé à la suite du dégât des eaux du [date], causé par [fuite de canalisation, infiltration...], déjà déclaré sous la référence [numéro] / non encore déclaré.]

Je vous remercie de me faire savoir si ce dommage est couvert par mon contrat, et le cas échéant de mandater un expert. Vous trouverez des photos en annexe.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
Annexes : photos du [date]

Questions fréquentes